经济管理类的书 韩秀云《清华韩秀云讲经济》PDF电子版完整版百度云可下载

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　　买房要注意几件事

　　在平时讲课中，总有人问我：

　　老师，我想买房，是买现房好，还是买期房好？ 是买精装修的房好，还是买毛坯房好？

　　是用现金买房好，还是用贷款买房好？

　　林林总总，各种问题。在买房的过程中，你该注意哪些问题呢？

　　我总结出买房应该注意以下五点。

　　*点，现房远比期房好。

　　为什么？因为现房是睁着眼买的，期房是闭着眼买的。也许有人会问，买房为什么会有现房和期房之分呢？

　　什么是现房？现房是房子已经盖好，你可以现场去看房， 当时就可以买下。什么是期房？期房是房子还没盖好，你先交钱，几年以后才能拿到房子。在中国楼市很热的时候，卖期房的房地产商比比皆是。

　　期房*早起源于香港。香港早期卖房，因为房源紧张，所以卖期房，也叫卖楼花。

　　我们来看看他们是怎么发明期房的。

　　100 年前的香港还是一个小渔村，20 世纪 40 年代，香港人口还不到 50 万，房地产出现的时间并不长。

　　1945 年抗日战争胜利后，来香港的人数激增，几年的时间，香港的人口就增加到 200 万，猛增了 4 倍，可香港的房屋却非常短缺，钱多房子少，一时间香港的房价和房租都猛涨。

　　之前香港房地产商的房产交易，不论是卖一个大院还是卖一座小楼，都是整体出售，当时香港房价上涨，整栋卖总价太贵了，普通人买不起，只有少数有钱人才能买得起。这样一来， 大多数房地产商只能靠收房租获利。但是房地产商只靠收房租， 资金回笼太慢，于是就有些房地产商干脆就把整栋楼拆开来卖， 比如一栋楼有 5 层，就拆成 5 份，分别卖给 5 个人。

　　在 1952 年，就有两栋新楼卖给了 10 户人家，两天就卖完了，一时间轰动香港。当时每层差不多有 90 平方米，一套售价2 万港币，才 2 万港币买套房是多么便宜！可当时普通人的月薪才不过两三百港币，根本不可能拿出那么多钱买房。

　　那怎么办呢？又有一个房地产商要建 100 栋 5 层的楼，也打算分层出售。不过即便如此，公司资金压力仍然很大，没有这么多钱怎么建楼呢？买房的人钱不够又怎么买房呢？于是他们想出两招来：一是在房子动工前就卖期房，二是支持买房人分期付款，支付 10%~30% 的首付，就可以预订一套房。于是， 香港开始出现炒楼花，所谓的炒楼花就是卖期房。

　　中国内地房地产市场的兴起比香港晚了半个多世纪，很多内地房地产商的经验都是从香港学来的。比如，为什么卖期房？开发商的资金不够怎么办？可以卖期房啊，先获得资金再建房。买房人的钱不够怎么办？找银行借啊！可以按揭。香港人的创新精神，不亚于的互联网企业家。

　　当你了解了什么是期房之后，我们再来说，如果你买房时有现房也有期房可供选择，我给你的建议是，有条件你一定要选现房，尽量别选期房。为什么呢？

　　一般期房预售的时候，开发商会给你看一个样板间，样板间让你看得心满意足，但等你收房时，不管开发商把房子盖成什么样，你都只能照单全收。

　　如果你买的期房是个烂尾楼，开发商没钱继续盖，跑路了， 你的房子就会遥遥无期。期房的不确定性太多了。

　　如果你买的是品牌房地产公司的期房，可能还好点儿，它们不会因为这个项目做砸了而影响后面的项目。

　　第二点，精装远比毛坯好。

　　如果有精装房，就尽量别买毛坯房。这是为什么呢？

　　中国城市刚开始建房时，就像农村盖房子一样，先把房子盖起来，至于内部装修那就是个人的事情了。有些农村盖了一栋栋小楼，外表很漂亮，但进去一看，实在不敢恭维，装修差得没法住。

　　20 世纪 90 年代我在德国时，看到他们建房不是特别难，他们的装修材料全是组合的，已经加工好了，搬来组合就行了， 房子里面的装修搞好了，连房子外面的花草都种好了，他们把房子建得像花园一样，买房人搬进去就可以住了。

　　2016 年，我去加拿大住在温哥华。我去附近看新建的房子， 房子建好后，房内的装修都搞好了，厨房的厨具和洗手间的卫具都装好了，只需要把家具搬进来就可以生活了。

　　当今世界，发达国家盖房子都是装修好了的。北京现在已经不允许卖毛坯房了，为了环保的需要，必须卖精装房。

　　想想看，如果你买了毛坯房，装修好了搬进去住，可你的楼上楼下 10 年内都在陆续装修，就等于你这 10 年都住在工地上，你怎么生活？因此，如果有条件，一定要选择精装房，这代表房产的未来趋势。

　　第三点，贷款远比现金好。

　　过去那些年，我在课堂上经常说，如果买房，一定要找银行贷款，贷款的期限越长越好。但很多人都不敢找银行贷款， 有的人就是贷了款，一旦有钱也立刻还上，否则就睡不着觉， 这是上一代人的通病。特别是一些老年人，虽然政府年年提高他们的退休金，但是他们有钱不花，都存起来，更别说贷款买房了。

　　我建议，现在的年轻人别像老年人一样，一定要活在当下， 你消费得到的快乐，和你 20 年后得到的快乐是不一样的。

　　举个例子，老一辈中国人年轻的时候没有房子住，清华的老教授们年轻时，一家有两个孩子，四口人挤在一间房子里， 放书桌的地方都没有，拥挤不堪。孩子长大了都出去了，后来他们都有了大房子，可房子空荡荡的，只剩下两个老人。这就是资源的不对称性，需要的时候没有，有的时候却不需要了。

　　说到买房为什么要贷款，有人说，等我存够钱再买房不行吗？我想说，靠你的工资，无论怎么存钱都买不起房。工资上涨速度赶不上房价上涨速度。中国有很多人一直在存钱买房， 可一直没买上房子，为什么呢？因为通货膨胀。

　　例如，30 年前我手里有 5 元钱，我带着它读大学、读研究生，当时 5 元钱放在箱子底下，我想，遇到任何事，这 5 元钱都可以让我过一个月。那时物价很便宜，我们在大学食堂吃饭， 一份菜才几分钱。上了 4 年大学我花了 800 元，还是国家给的。

　　我这 5 元钱可以在北京吃一顿午饭吗？你们一定说不行。那一碗泡面总可以了吧？我问大家，30 年后这 5 元钱可以干什么？可以买一瓶矿泉水吗？有人说可以。我说不可以。别说水， 连装水的塑料瓶都买不到。未来水资源将会极度短缺。

　　这 5 元钱 30 年前可以让我过一个月，30 年后的够我吃一碗泡面，再过 30 年可以干什么？我们不知道。这个故事说明了什么？

　　它说明，无论哪种货币都是一国政府印的，不够了可以加印。那土地不够了可以加印吗？资源不够了可以加印吗？房产不够了也可以加印吗？都不可以！

　　所以，我的观点是：买房可以不升值，但它一定能跑赢通货膨胀。

　　你若买房，找银行贷款是合适的，因为贷款利率就是那年的通胀率。你只还了本金，没还利息。谁替你还的？是存款人！他是负利率，越存越少。也就是说，你用的钱还昨天的贷款，你更合适。

　　第四点，房子早买比晚买好。

　　20 年前，如果你手里有 10 万元，你以什么方式保留到划算？是存款，是买电视冰箱，还是买汽车？很显然这些方式都赔了。因为 20 年前 10 万元能买到一套房，可能连一个洗手间都买不到。能保值的是房子，钱在贬值，房子却在升值。

　　房子是一种特殊商品，它不仅有居住功能，有投资价值， 还有抵抗通胀的能力。

　　明白了这一点，你就不会一直抱怨房价上涨了，也不会总想等着房价跌了再买，可是一直没等来了。

　　我在网上看到一个年轻人谈他自己 10 年买房的心路历程。

　　他这样说：如果给我一个机会能回到 10 年前，我除了买房还是买房。2007 年我想买房时，家长说着什么急，你这么年轻还怕买不到房？ 2008 年我又想买房，女朋友说，房价肯定会降， 等降了咱再买。2010 年我鼓足勇气想买房，看了几十个楼盘， 问了无数个朋友，结果想买的房子都卖光了。2013 年我拿上本、银行卡，无论如何都要买套房，结果想买的楼盘已售罄。

　　2016 年我上网查询各个楼盘房价，已经没有我买得起的房了。

　　2017 年我连购房资格都没了。唉，我这辈子是买不上房了！

　　这个故事说明了什么？这个年轻人的一再犹豫，使他错过了机会。

　　现实生活中，这样的例子太多了。北京人都没有及时下手， 在房价便宜时买房。什么人在北京买房了？那些到北京打工的外地人，他们实在没有地方住，想尽办法借钱买房，结果他们买了房。

　　遗憾的是，很多北京人错过了*的买房时机。当时房价便宜，首付才 20%，银行还给贷款。那时不买，等房价越涨越高，想买也买不起了。原来可以买一套房子的钱，现在只能买个洗手间了。

　　所以，如果你有钱，房子还是早买比晚买好。

　　第五点，淡季买房远比旺季买房好。

　　旺季时，开发商都在捂盘，到年底了逐渐卖盘。淡季时， 大家都在观望，这时你要快速出手，才能买到价格优惠的房子。如果你想买二手房，也要把握季节行情。统计数据表明，从 2005 年到 2017 年，这 12 年间，房价指数被低估的时间，大多集中在 12 月至来年的 3 月。天气冷人心也冷，这段时间的楼市很冷。3 月之后房价才开始上升。原因是大家忙着过年，买房要等过年后再说。所以，3 月是楼市的小阳春。但买房要反其道而行之，你买房应该买在淡季，卖房应该卖在旺季。

　　内容介绍

　　韩秀云教授的经济课和她的研究一样，不只停留在经济学理论，更擅长通过分析当前经济形势，对未来的经济发展趋势做出精准判断。

　　无论你是想了解经济学的求知者，还是想认清行业发展趋势的职场人士，或是想看清市场格局的理性投资者，在本书中，你不仅可以学习到专业的经济学知识，而且能读到你关心的股市、楼市、汇市分析，同时，你将学会运用经济学知识，在经济寒冬中让资产保值增值。

　　作者介绍

　　韩秀云

　　清华大学经济管理学院教授

　　中国经济学家、中央电视台财经评论员

　　中央人民广播电台经济顾问及经济频道首席顾问《经济日报》总编室经济顾问

　　已出版：

　　《推开宏观之窗》获2004年4届中国图书奖

　　《看不懂的中国经济》获2008年度十佳图书

　　《金融海啸与我何干》获2009年度输出版图书奖《中国新趋势》获2015年度输出版图书奖

　　基本信息

　　商品名称：清华韩秀云讲经济：在经济寒冬中让资产保值增值开本：32开作者：韩秀云定价：58.00

　　ISBN号：9787521703825出版时间：2019-05-14出版社：中信出版社印刷时间：2019-05-01

　　版次：1印次：1

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