上期我们说到了“投资理财推荐书 理查德·D.威科夫《威科夫股票交易与投资分析》PDF电子版百度云完整版可下载”，本期我们说说明源地产研究院《大分化：抢占地产下半场7条赛道》PDF电子版百度云完整版可下载。
（1）有前瞻的行业高度。系统性梳理了地产行业下半场可能的7条赛道，即规模黑马、品质之王、区域深耕龙头、专业投资商、专业开发商、专业运营商和专业服务商，框架具有独特性。
（2）知名总裁的成功经验。接受本书作者访谈的16位总裁来自全国知名房企，比如滨江集团董事长戚金兴、仁恒置地集团董事局主席钟声坚、碧桂园服务总裁李长江、中梁控股联席总裁何剑等，他们既有行业号召力，又积累了很多成功经验。
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（3）标杆房企的实战干货。挑选众多房企里的佼佼者、先行者，比如平安不动产、绿城管理、高和资本、星河产业等，梳理其成功经验，挖掘其商业模式深层次的亮点。
（4）对其他行业有启发性。地产下半场，房企有7条发展道路，而当其他行业规模发展到一定程度后，身在其中的企业的发展逻辑与房企类似。
基本信息
商品名称：大分化：抢占地产下半场7条赛道开本：16开作者：明源地产研究院定价：95.00
ISBN号：9787521735284出版时间：2021-10-31出版社：中信出版社印刷时间：2021-10-11
版次：1印次：1
序 鲲化为鹏，不是传说 / VII
上部 综合赛道——战略差异化
篇 规模黑马
章 中梁控股：从黑马到千里马 / 005
一、注重周期研究，战略引领布局 / 007
二、先人后事激发组织活力，根据形势快速调整机制 / 010三、产品研发设计人员多达千人，高效运营确保细节全部落地 / 019小结 / 024
第二章 中国奥园：4年5倍，规模利润双高增长 / 026一、收并购 旧改：独特的拿地模式逐渐变成优势 / 027二、提升运营管理能力，必须做好三件事 / 034三、标准化 研发创新，奥园的产品正全面升级 / 037小结 / 042
第三章 新希望地产：双向赋能的持续稳健发展之道 / 043一、把握经营本质练内功，将稳健发展放在首位 / 044二、投资坚持城市和战略聚焦，没达到既定指标坚决不拿 / 045三、体系和标准加持，品质不为成本和进度让步 / 049四、推动数字化，实现精益化运营管理2.0 / 051五、坚持核心人才内生培养，提倡园丁式人才管理 / 055小结 / 056
第二篇 品质之王
第四章 仁恒置地，是怎样炼成的 / 059
一、仁恒的三大初心 / 060
二、做好产品的六个核心动作 / 065
三、找到坚持品质优先的人，打造坚持长期主义的企业文化 / 071第五章 滨江集团：包揽好品质、高人效、千亿规模 / 073一、人均业绩过亿，核心是做对了五件事 / 074二、滨江发展的三个阶段和三大优势 / 080
三、滨江的未来：规模稳定增长，实现“1 5”发展战略 / 088第三篇 区域深耕龙头
第六章 宁夏中房：年净利润复合增长率超50% / 093一、在产品和服务上深耕、投入 / 095
二、留住优秀人才，靠物质收入，也靠专业追求 / 101三、养老、教育等产业既是地产的支撑，也能独立生存 / 103四、抓住区域窗口期，建设“美好企业” / 107第七章 邦泰集团：中小房企依靠区域深耕崛起的样本 / 109一、兼顾战略与布局，顺应趋势 / 110
二、打造高性价比的优质产品，不断升级服务水平 / 115三、组织架构因时而变，吸纳优秀人才不遗余力 / 120小结 / 125
下部 专业赛道——产业链细分
第四篇 专业投资商
第八章 鼎信长城：1周投1个项目，投遍70%百强房企 / 133一、行业判断：房地产股权投资时代来临 / 135二、股权投资：坚持五优法则，平均1周投1个项目 / 139三、风控管理：全流程把控，形成一个闭环的飞轮 / 144四、海外投资与国内业务互补，降低风险 / 148五、组织人才：依靠自身培养和体系的力量 / 151小结 / 152
第九章 高和资本：在小众城市更新市场走出了一条大路 / 154一、12年间，商业模式从0.0进化到5.0 / 156
二、不动产弄潮儿的秘诀：白马骑士、大型复杂项目、长期资金 / 165三、城市更新的投资赛道刚刚开启，未来中国会出现比肩黑石的巨头 / 167小结 / 170
链接 平安不动产：领跑不动产资产管理时代 / 172第五篇 专业开发商
第十章 绿城管理：真正意义上的“专业地产开发商” / 187一、2016年之前，凭借品牌积累，帮助中小房企突破四大瓶颈 / 188二、2016—2020年，凭借绿星标准，建立起全新的经营模式 / 190三、内建孵化平台，外建行业联盟 / 197
四、未来，代建行业会占据地产开发的30% / 204链接 绿城管理的品质，为啥那么好 / 209
第十一章 远大住工：建筑工业化是地产开发后的革命吗 / 219一、与大开发商共生发展，逐步建立行业标准 / 221二、构件运输半径在150公里以内，已在全国百座城市布局 / 222三、标准化程度高、体系完整的项目，成本已经能与传统施工模式持平 / 224四、远大住工的核心竞争力 / 225
五、远大住工和装配式建筑的未来 / 230
第六篇 专业运营商
第十二章 新城商业：持续探索，让商业空间更有价值 / 235一、“住宅 商业”双轮驱动战略，助推吾悦广场快速发展 / 237二、一、二线和三、四线城市同步发展，充分享受城市消费升级的红利 / 240三、紧跟消费趋势以及客户需求，10年前的商场现在仍充满活力 / 244小结 / 253
链接 龙湖商业：21年，从备受质疑到广受追捧 / 255第十三章 星河产业集团：四位一体产业地产经营新模式 / 267一、基于多元化考虑，布局产业地产 / 268
二、五条产业地产产品线，满足各类企业的需求 / 272三、重视资产持有，通过投资赋能 / 275
四、通过资产证券化的方式退出，兑现价值并优化资产结构 / 281小结 / 283
第十四章 旭辉瓴寓：长租公寓，未来大有可为 / 284一、轻重并举，双轮驱动，全国布局，规模发展 / 286二、四大核心能力，支撑战略发展 / 291
三、人才基础雄厚，激励机制到位 / 303
小结 / 305
链接 规模破100万间，实现长租全产品覆盖，自如到底凭什么 / 306第七篇 专业服务商
第十五章 碧桂园服务：如何做到管理物业超8亿平方米 / 327一、把服务做到极致是规模扩张的基础 / 328
二、碧桂园服务规模进击的五条途径 / 333
三、战略升级带来运营模式之变 / 338
四、打造“新物业”概念 / 349
第十六章 世茂服务的“三高” / 353
一、基础服务没有极致，科技赋能还能赚钱 / 354二、围绕用户与资产，提供线上、线下立体服务 / 357三、收并购快速扩大规模，构建全业态综合性物业生态 / 361四、引进各领域专业人才，股权激励覆盖面很广 / 366第三章 新希望地产：双向赋能的持续稳健发展之道快周转、上规模、冲千亿……2018年以前，这是地产行业的主旋律。2018年以后，特别是三道红线之后，大部分有先见之明的房企都已经由追求规模转向寻求高质量增长。
这个时候，此前那些不太追求规模的房企反而异军突起了，比如新希望地产，其2020年销售额较上年增长了近40%。从2014年正式发力开始至2020年，新希望地产的年销售额复合增长率超70%。凭借高质量的稳健增长，新希望地产荣获“2020中国房地产开发企业成长速度TOP 10”。
新希望地产过去是怎么做的？未来准备怎么做？对行业格局怎么看？这些问题的答案对行业肯定有不少借鉴意义。明源地产研究院独家对话了新希望地产执行总裁姜孟军（见图3-1）。他表示，面对市场和政策扰动，关键是要练好内功，抓住经营的本质。这是过去新希望地产快速成长的秘诀，也是未来面对不确定性强大的武器。
一、把握经营本质练内功，将稳健发展放在首位近，供地两集中政策在各地陆续落地，加上此前的三道红线、房贷集中制度，组成了地产行业的三大新政，对房企的要求进一步提高。供地两集中政策传出的次日，地产股集体大涨，龙头企业领涨。因为资本认为，规模房企在未来的竞争格局下会更有优势。
姜孟军指出，这一轮调控有几个明显的特点：，调控是长期行为，打破了过去2～3年的小周期；第二，要求越来越高、越来越严格和精细化。调控是为了行业持续健康发展，从长远来看是好事，新希望地产一直以欢迎的态度面对，因为无论什么政策，对所有企业都是公平的，行业要向前发展，要求一定会越来越高。对于像新希望地产这样的稳健房企，即便没有三道红线，其也一直按照这个标准在要求自身。
新希望集团创立于1982年，至今已有近40年的历史，企业历史长、涉足产业多。新希望地产只是新希望集团的一个产业板块，而集团经历过众多大大小小的经济、行业周期，因此新希望地产也十分注重风险管理。地产开发是资金密集型活动，无论是三道红线、房贷集中还是供地两集中，都非常考验企业的资金实力。早在政策出台之前，新希望地产就一直将负债指标控制在绿档之内，因此受到的冲击极小。
未来，行业的容错率会越来越小，中小房企以及极少数资金链紧张的规模房企的压力会比较大，弯道超车已基本不太可能。因此，接下来很多房企都会把高质量增长、安全稳健放在重要的位置。
姜孟军认为，面对挑战，关键是把握经营的本质，练好自身经营能力的内功。所谓经营的本质，一是尊重市场规律，二是把客户放在重要的位置。土地集中释放带来的影响有两方面：一方面，土地基于自身属性在价值上有差异，十分考验公司对市场趋势的判断；另一方面，由于产品的集中供应，购房者肯定会选择品质更好、口碑更好、品牌更好的楼盘。
新希望集团将主要精力倾注于农业和消费升级上，对地产开发，一直不追求规模。这使得新希望地产不焦虑，自然有足够的精力关注经营质量的提升，有机会时多做一点，没机会时就少做一点。
二、投资坚持城市和战略聚焦，没达到既定指标坚决不拿2020年，受新冠肺炎疫情的冲击，很多房企的规模增长都受到不小的影响，但新希望地产仍然保持了良好的增长势头，这与其投资布局密不可分。
1.坚持城市聚焦，布局新一线和强二线
虽然新希望地产的规模增长得很快，但其城市逻辑一以贯之，一直坚持布局新一线和强二线城市。一线城市原则上不进入，因为在一线城市开发项目，对资金的需求量大，受调控的影响也大。三、四线城市受调控影响小，有周期性机会，但是从长周期来看风险大于机会。
姜孟军认为，新一线城市和强二线城市，人口持续流入，每年对房产的需求量依然比较大。对西部的中心城市、省会城市以及东部的重要城市，新希望地产持续看好。短期内，这些城市也会受政策调控的制约，但只要有足够强的经营能力，它们的确定性就很强。
当然，即便是对看好的城市，新希望地产也不贪多求大。因为新希望集团在全国很多城市都有产业，地方政府会顺带邀请新希望地产去做一些投资。但是，只要不是战略选择的城市，新希望地产就坚决不去。由于一年只新进一到两个城市，到现在为止，新希望地产只进入了15个新一线和强二线城市。
2.坚持战略聚焦
新希望地产选择的城市少，但是一旦进入，就会迅速拿到3～5个乃至更多项目。比如，其2018年刚进入杭州时，死磕萧山，熟悉之后才逐渐铺开，到现在已经有十几个项目。姜孟军坦言，过去几年新希望地产一直保持着稳健的发展态势，很重要的一个原因是城市布局得好，坚持在新一线和强二线城市的核心区域拿地，从而享受了这些城市发展的红利。
其间有不少地产项目因为拿地价格太高，面临亏损的局面。反观新希望地产至今没有亏损的项目，其原因主要是严守投资纪律，坚守资金回报、净利润等基本指标红线。据姜孟军介绍：有些热门城市及区域，比如杭州、南京、粤港澳大湾区等，新希望地产跟进了一两年，参与了上百次的土拍才成功进入，但其并不着急，只要没达到既定的投资指标，就坚决不拿。
新希望地产认为，无论多热门的城市，总有窗口期，重要的是抓住这个窗口期。新希望地产的投决委员会经常在听取上百块土地的汇报后，才会谨慎地拍下1块。由此可以看出，新希望地产的稳健适度发展绝不只是说说而已。
3.用产业为地产赋能
相比一般房企，新希望地产有个很大的优势，那就是背靠强大的集团母公司。
近年来，热门城市的地方政府在出让土地时，将门槛抬得越来越高——除了做住宅开发，还要落地产业配套，而这恰恰是新希望地产的优势所在。新希望集团共有八大产业，依靠产业板块联动来做产城融合，有其他房企无法比拟的优势。用产业的心、产业的基因，为地产开发赋能，这是新希望地产的创新模式。新希望集团内部有个提法，叫用民生产业链赋能美好生活场景（见图3-2），其中包括三个层面的内容。
一是乡村振兴。2020年，新希望地产在成都东部新区的种子乐园开放营业，作为一个纯粹的农业项目、儿童的自然教育基地，其开业4个月游客就达到了30万人次，位列西南地区景区人气榜第9名，而原因就在于新希望地产将农业、文旅完美地结合在了一起。目前，这种项目在浙江、云南等地也正在持续推进落地。
二是产城融合。新希望集团诸多产业在各个城市都有发展需求，用地产把它们整合联结起来，就能创造更多的价值。新希望地产真正给地方政府带去了产业落地，也帮助集团内各个产业更好地融合联动。
三是城市更新。新希望地产做城市更新更多是站在城市视角思考问题的，而非房地产角度，因此其参与的城市更新力争落地众创空间。目前，众创空间有四种模式（见图3-3）：种叫美好生活小站，一般是3 000平方米的小街区，服务周边两三千户人家；第二种是美好生活街区，一般在10 000平方米左右，会覆盖5 000～8 000户人家；第三种是美好生活中心；第四种是美好创客小镇。
成都的茶店子落地了美好生活小站，把党群、社区服务、邻里融合在一块，目前已经取得了很好的效果。成都九里堤落地了美好生活双创特色街区（见图3-4），这个街区以前是周边居民搓麻将的一条街，改造之后，变成了文青汇聚的网红打卡点。
因为这些创新，新希望地产不仅得到了很多的荣誉，而且获得了各地政府的青睐，天津、宁波、中山等城市纷纷向新希望地产抛出橄榄枝。
三、体系和标准加持，品质不为成本和进度让步众所周知，杭州对地产项目的品质要求极高，但新希望地产自2018年进入，短短两年内就拿下十多个项目，在南京、宁波、苏州、温州等地也有不俗表现，足见其产品力很强。
姜孟军坦言，刚进入温州时，新希望地产的规模还比较小，而且大家普遍认为新希望集团主要是做农业的，对新希望地产开发的产品有所怀疑。但几年下来，大家发现新希望集团做地产就跟做农业一样，非常实在。
首先，新希望集团是干实业的，天生就有制造业的基因，而且集团要求地产板块要向其他板块看齐。
其次，新希望集团的主业是农牧食品产业，而食品重要的是安全。因此，新希望地产对产品的要求是：做到食品级的安心。在硬件投入上，新希望地产有严格的指标，以保证品质。
新希望地产的员工都知道“品质不为成本让步，品质不为进度让步”这条内功心法。因为在新希望地产，产品是“一把手工程”，总裁是“01号产品经理”。
在2019年供应商大会上，新希望地产“大工程体系”发布了有史以来严苛的《项目质量管理体系》，通过“品质五大军规”（见图3-5）和标准化流程，解决品质项目打造和全国项目整体品质提升的核心问题。
后，新希望集团的主业一直都是低利润的农业。以饲料为例，其利润率几乎都在1%～5%之间，利润指标都是按分计算的，不像房企动不动以亿计算。集团在精细化管理方面稍微不注意，项目就会亏损，其已经习惯了低利润和长期主义，而这也让新希望地产练就了精细化内功。
农业的管理比房地产精细得多。以养猪为例，新希望集团已经把养猪分成了900多个环节，然后在里面找关键点。新希望地产向集团农业板块学习了很多：一是在做投资测算时不抱侥幸心理，不会有太高的预期；二是对利润的要求没那么高；三是将管理不断细助力企业决胜地产下半场的实战指南
中国房地产市场全面进入下半场，上半场的很多打法已经过时，房企迫切需要新的发展思路和指导。地产下半场，房企的赛道可以分为两类：综合赛道、专业赛道。仍然坚持传统开发模式的房企，只能进入综合赛道，即成为规模黑马、品质之王和区域深耕龙头。而转型的房企，则进入专业赛道，终成为产业链上的专业一环，即成为专业投资商、专业开发商、专业运营商和专业服务商。很多创业企业、生态链企业，也有可能成为专业赛道上的佼佼者。
本书挑选以上7条赛道上众多企业里的佼佼者、先行者，通过和其总裁对话、梳理其成功经验，挖掘其商业模式深层次的亮点。每条赛道选取2?3家企业，分别代表该赛道的不同侧面
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